임대차 3법 - 전세계약갱신청구권이란?

최근 전세계약갱신청구권이 다시한번 이슈가 되고 있습니다.

 

임대차 3법이란?

지난 2020년 개정된 주택임차보호법의 개정된 3개의 법안을 모아서 

 

임대차 3법이라고 합니다.

• 전월세 상한제 : 전월세 갱신시 임대료 상한을 5%로 제한
• 계약갱신청구권 : 세입자가 원할 경우 2년 임대 기간 종료 후 2년 추가
• 전월세 신고제 : 임대차 계약 발생 후 30일 이내에 신고

 

법 도입 당시 해외 주요국의 계약갱신청구권과 임대료 구제제도에 관한 설명은 아래와 같습니다.

 

독일의 경우 기한 없는 임대차 계약이 일반적이듯 거주 안정성을 가장 우선시 하고 있습니다.

 

전세 계약갱신청구권이란?

이 중에서 가장 많은 이슈가 되는 것은 전세 계약갱신청구권입니다.

 

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 

 

임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어나며, 계약갱신 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 

 

임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 벗어날 수 있게 되었습니다.

 

당시에는 임대인의 개인 재산권 침해라는 말도 많고, 다양한 법률 다툼이 있었지만 

 

지금은 어느정도 안정화 된 상황입니다.

 

전세 계약갱신청구권 행사

 

임차인은 계약만료 6개월전부터 2개월전까지는 임차 주택에 대해 임대인에게 갱신을 요구할 수 있습니다.

 

임대인은 위 기간내에 본인 또는 직계가족이 입주하는 등 특별한 문제가 없는 이상 이를 거절할 수 없으며

 

자동으로 2년 계약 연장이 됩니다.

 만약 계약만료 시점까지 임대인 및 임차인 모두 계약 갱신 또는 거절에 대한 의사를 밝히지 않았다면 

 

자동으로 계약이 연장되는 묵시적 갱신이 성립되며, 기존 계약 사항을 그대로 유지하게 됩니다.

 예를 들어 최초 계약 후 계약 기간 2년 만료 후 양측에서 갱신/거절에 대한 의사가 없다면 

 

자동으로 묵시적 갱신으로 인해 2년이 연장되는 것입니다.

 

묵시적 갱신 이후 임차인이 필요할 경우 계약갱신청구권 행사를 통해 추가 2년을 더 거주할 수 있습니다. 

 

이 때 임대인은 합당한 이유가 없는 경우 거절할 수 없게 됩니다.

 

계약갱신청구권 거절 사유

임차인이 계약갱신청구권을 요구하더라도 임대인이 거절할 수 있는 7가지 사유는 아래와 같습니다.

 

• 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사
  실이 있는 경우
• 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
• 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못
  할 경우
• 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부
  또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할
  필요가 있는 경우
   가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는
  재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
   나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
   다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
• 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제
  거주하려는 경우
• 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를
  계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

기본적으로 임대차 3법이 약자인 임차인을 위한 법이기 때문에, 임대인에게 불리하도록 법이 제정되었습니다.

 

즉 실거주로 인한 내용은 합당한 거절 사유인데요.

 

다만 계약갱신청구권이 되는 계약기간 6개월 미만의 집을 거래할때에는 전 주인에게 계약갱신청구가 되기 때문에

 

실거주를 위해 주택을 구매하는 매수인이라면 계약 기간이 6개월보다 더 많이 남아있는 매물을 구매하시는 것이 편합니다.

 

그리고 전세계약 갱신 청구권에 관한 FAQ가 나와 있는데요.

 

주요한 내용은 아래와 같습니다.

 

계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?

그렇지 않습니다.
임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생합니다.
※임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야합니다.

 

계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나요?

계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없습니다.
구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 

내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

 

https://www.molit.go.kr/policy/rent/rent_c_01.jsp

부동산대책 정보사이트 정책풀이집

 

즉 집을 사신다면 아래의 매물을 구매하시면 임대차 3법과 충돌나는 부분이 발생하지 않습니다.

 

• 계약기간이 6개월 이상 남아있는 매물
• 매도인이 실거주하는 매물

이를 고려하여 현명하게 구매하시기 바랍니다.